文｜迈点

(资料图片仅供参考)

近年来，我国住房租赁市场快速发展，政府多次强调加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2023年以来，利好政策频发，随着疫情防控政策持续优化、社会经济逐渐复苏，住房租赁市场迎来快速发展，市场主体保持较高活跃度，陆续有新的住房租赁品牌推出，市场化、保障性租赁房源供应增加，住房租赁企业开业规模和管理规模整体保持上涨态势。

住房租赁品牌聚焦一线、新一线城市进行战略扩张，其中创业系和酒店系品牌积极入市，择机拓展核心城市，市场份额进一步扩大。

以下是迈点研究院最新独家发布的“2023年上半年集中式住房租赁企业开业规模TOP50”、“2023年上半年集中式住房租赁企业管理规模TOP50”。其中，泊寓、冠寓和魔方生活服务集团位居2023年上半年集中式住房租赁企业开业规模榜前三；泊寓、冠寓和瓴寓国际位居2023年上半年集中式住房租赁企业管理规模榜前三。

一、开业规模

1、开业规模榜单解读

2023年上半年住房租赁市场主体活跃度较高，一批保障性租赁住房项目、市场化项目集中落地，社会资本参与度显著提升。租赁机构开业项目数量继续保持增加的趋势，很多企业积极拓展进入新的城市，部分企业也推出了新的长租公寓品牌。

TOP50企业集中式租赁住房累计开业规模112.12万间，环比增长8.90%。TOP30企业累计开业规模102.64万间，环比增长6.30%；TOP10企业累计开业规模69.60万间，环比增长3.13%。

从开业规模来看，TOP10企业开业规模门槛为3.14万间，泊寓和冠寓蝉联冠亚军，其中泊寓开业规模达到17.09万间，以绝对优势位居行业第一，冠寓开业规模超过11万间，头部优势持续显现。另外，上海地产城方开业规模提速，进入开业规模榜TOP10。2023年上半年，城方迎来了地产城方·耀华璟耀公寓、地产城方·耀华璟滨公寓、地产城方·南浦璟博社区、地产城方·康桥璟仁社区等保障性租赁房项目正式入市，5月普陀华明苑开业，累计共供应超过7000间租赁房源。截止到2023年上半年，上海地产城方在上海累计开业房源超过3.14万间。

TOP11-30的企业开业规模门槛超8700间，环比大幅提升，品牌持续扩张，密集开业，开业规模快速增长。其中城家公寓、抱家公寓、建方长租、合房股份·承寓、中海长租公寓、金地草莓社区、安歆集团等都陆续迎来新开业项目。其中建方长租二季度深耕珠三角区域，在广州、佛山、中山等城市积极开拓，新增开业房源3809间，是TOP11-30增速最快的品牌；此外城家公寓表现亮眼，二季度在北京、上海、苏州新开7家门店，新增开业房源1731间，位居企业开业规模第11名，城家积极推进与国企、央企、大型金融机构及互联网企业的“房+管”合作模式，进一步提升经营效率，加速推动租赁住房高质量发展，同时向外延展和突破，实现向品质居住资产运营商转型。

TOP31-50企业的开业规模门槛为1371间，运营方式以轻、中资产为主。如轻资产运营模式的乐柚公寓在二季度持续发力，在杭州和长沙新开业了三家店，新增1883套房源；而新投海瑜公寓拓展新投海瑜菁英社区（人才公寓店），共2070套房源。

2023年上半年，房企系企业开业规模占比虽有一定下降，但仍占据绝对优势。对比2023一季度，房企、酒店、国央企系系企业规模整体扩张速度减缓，市场占有率下降，而创业系品牌扩张速度最快，占比上升2.38%。TOP50企业中，创业系进步最为明显，开业规模26.45万间，占比23.56%，占比增加了2.38%；其次是中介系开业规模3.29万间，占比2.93%，占比增加了0.82%，外资系变化不大，开业规模2.18万间，占比总开业规模榜的1.94%；房企系、国企系以及酒店系虽开业规模仍在增长，但占比下滑；央企系是唯一开业规模萎缩且占比下跌的品牌，占比6.49%，环比微跌0.64%。

2、开业规模企业重点解读

上半年以来，43%的新开业房源布局在成都、杭州、苏州、南京等新一线城市，新一线城市占比持续上升。其中乐柚公寓、雅诗阁、联投星域2023年二季度在新一线城市布局深耕拓展；45%的新开业房源集中在一线城市，尤其是北京和上海迎来了乐乎公寓集团、城家公寓、瓴寓国际等品牌的强势入驻；仅12%的项目分布在其他城市，同比大幅回升，福州、珠海、无锡等城市迎来租赁公寓新增长。

上半年从新开业项目产品分布来看，租赁社区成为住房租赁企业广泛布局的产品，占比27%；其次是人才公寓和保障性租赁住房，占比分别为22%和19%。

二、管理规模

1、管理规模榜单解读

2023上半年年，TOP50集中式长租公寓累计管理规模158.01万间，环比上涨6.00%。其中TOP30品牌累计管理规模146.30万间，环比上涨3.88%；TOP10品牌贡献了93.66万间的管理规模，环比上升4.55%，占比总管理规模的59%，其中泊寓以21.7万间的管理面积再次位居第一。整体来看，榜单中保利公寓、安歆集团、建方长租、城家公寓、城方、抱家公寓、泊寓等品牌公寓管理规模增加最快，季度新增管理房源基本超过2000间。

2、管理规模TOP10企业重点解读

从品牌背景来看，酒店系和国企系拓展加速，管理规模提升加快。房企系管理规模58.22万间，占比62.16%；创业系管理规模15.19万间，占比16.43%；酒店系管理规模8.13间，占比8.68%；国企系管理规模6.52万间，占比6.96%；央企系管理规模5.6万间，占比5.98%。

总体来看，房企系住房租赁企业管理房源规模占比超过6成，其次是创业系，占比16%。对比2023年第一季度，头部企业酒店系管理规模涨幅明显，百瑞纪集团位居管理规模TOP4，二季度继续深耕广州、上海、深圳等一线城市，拓展业务布局；国企系中仅珠江租赁进入管理规模TOP10榜单，品牌继续发挥广州重点打造国有住房租赁平台功能优势，多维度打造“公租房+保障性租赁住房+共有产权住房”住房体系，助力广州从住有所居向住有宜居迈进。

3、分散式住房租赁市场

根据迈点研究院的调研统计，相比于集中式住房租赁市场的蓬勃发展，分散式住房租赁市场扩张较为保守，整体变化不大，建方长租环比增速表现亮眼，二季度在广州、佛山、中山等珠三角城市新增1816间，环比上升50.22%，开业规模排名不断上升；同时部分品牌受房企市场影响，关掉部分门店，管理房源开始收缩，排名较上一季度排名有所延后。

2023年上半年，牛油果公寓的分散式房源累计管理房源规模达到11.16万间，仍以绝对优势蝉联TOP1，建方长租房源量增加，分散式房源管理规模超过5400套；其次是德信随寓累计管理房源规模超3600间。地方国企积极承担社会责任，苏享家长租公寓首次纳入监测，与区域加强租赁住房方面的合作，通过优势互补，实现租赁住房资源整合，为推动住房租赁市场平稳健康发展添砖加瓦。